양도세 비과세 요건

양도세 비과세 요건

안녕하십니까 무비게임입니다.

오늘은 양도세 비과세 요건에 대한 포스팅을 해보려고 합니다. 양도세 다들 아실 거라 생각됩니다. 양도세는 양도소득세로서 시가가 뛰어오르면서 투기로 인한 소득이나 개발이익의 일부를 환수함으로서 정책세제로서의 성격이 강하고, 모든 국민들이 대부분 잠재적인 납세의무자이기 때문에 대중세적인 측면도 있습니다. 또한, 상속을 받게 될때에도 이러한 양도소득세가 발생하게 되는데요, 그 중 비과세 요건에 대해서 설명을 해드리려고 합니다.

양도소득세란?

양도세는 건물이나 토지 등의 고정자산에 대한 영업권, 특정 시설물에 대한 이용권, 회원권, 주식이나 출자지분 등 대통령령으로 정하는 기타의 재산에 대한 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 생기는 양도차익에 대해서 부과되는 세금입니다. 양도세는 시가가 뛰어오르면서 발생하며, 투기로 인한 불로소득이나 개발이익의 일부를 소득세로 환수를 함으로써 거래를 규정하거나 소득 재분배 및 부동산 가격의 안정 등을 목적으로 합니다.

이는 정책세제로서의 성격이 강하지만 거의 모든 국민들이 잠재적인 납세 의무자이기 때문에 세금같은 측면도 있습니다. 그 밖에는 상속을 받는 재산에 대해서 양도세가 부과되고 있습니다. 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 및 양도소득세를 납부해야하며, 미신고 시에는 가산세가 부과됩니다.

양도소득세 산정 기준

'양도세'란 매매, 교환 등으로 인해 소유권이 다른 사람에게 유상으로 넘어가는 것을 말하며, 양도차익이란 양도가액에서 취득가액과, 필요경비, 공제금액을 뺀 금액입니다. 보통 부동산을 사고 팔 때 붙은 양도세는 양도가액(판 금액) 과 취득가액(산 금액)은 원칙적으로 토지와 개별주택은 국토교통부의 개별공시지가 및 개별주택가격, 일반건물 및 공동주택은 국세청의 기준시가를 적용합니다.

고가주택이나 투기지역의 거래는 실거래가 적용을 하지만, 1세대 1주택 고가주택은 9억원 초과분에 대해서만 양도차익을 과세합니다. 고가주택은 이에 부수되는 토지의 양도 당시 실지거래가액이 9억원 초과하는 것을 말합니다

양도세 결정세액 = (양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비 - 장기보유특별공제-  (양도소득 기본공제 * 양도소득세율) - 감면세액)

양도세 비과세 요건

양도세 비과세 요건에는 1가구 1주택자가 집 한채를 2년이상 보유를 하고 있다가 양도할 경우에는 양도차익에 대한 양도 소득세는 내지 않지만, 9억원 미만의 경우만 해당을 하고 9억원은 실거래가 기준입니다.

1. 실거주 2년 - 2017년 8.2 대책 이전에 가지고 있던 주택은 2년 보유만해도 1가구 1주택 양도세 비과세 가능(9억원까지) 8.2 대책 전에 계약금이 건너간 경우에도 대책 발표전에 취득한 주택으로 간주를 하기 때문에 비과세 대상입니다. 

(but. 8.2 대책 이후에 취득한 주택은 2년을 실거주 해야 양도세 비과세 요건을 충족할 수 있습니다)

2. 장기보유 특별공제 제한 - 9억이 넘는 고가주택의 경우에는 9억까지는 비과세가 되고 9억 초과분의 경우에도 장기보유특별공제를 통해서 10년 이상 오래 보유한 소유주들은 80% 공제를 받을 수가 있었습니다. 하지만 9.13 대책으로 인해서 무조건 2년 이상 실거주를 해야만 10년 이상의 경우 80% 혜택을 받을 수 있습니다.(2년 실거주요건을 충족 못한 경우에는 다주택자의 15년이상 공제율인 30%만 받을 수 있습니다)

3. 1주택 기간 2년 유지 - 19년 1월 7일에 발표한 기획재정부가 입법예고한 것은 1주택만 남은 상태에서 2년이 지나야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 2021년 1월 1일 이후에 양도하는 모든 주택에 적용이 됩니다.

4.  일시적 1가구 2주택자 - 본래 이사를 위해서 일시적으로 2주택자가 되는 경우에는 2주택인 상태에서 기존주택을 팔아도 양도세 비과세 요건이 충족되었지만 18년 9.13 대책 이후에 전국 43개 조정대상 지역은 기한을 2년으로 단축했습니다. 9.13 대책 이전에 주택, 분양권, 입주권을 취득했거나 게약금까지 지급한 경우는 3년까지 비과세 혜택 대상입니다.